Türkiye, deprem kuşağında yer alan bir ülke.
Ülkenin en büyük şehri İstanbul başta olmak üzere birçok şehir deprem riski taşıyor.
Mevcut yapıların önemli kısmının 2000 yılından öncesine ait olması da bu riski artıran nedenler arasında.
Örneğin İstanbul Büyükşehir Belediyesi’nin (İBB) verilerine göre sadece bu şehirdeki 2000 öncesi yapılan bina sayısı 818 bin 339.
Bu nedenle olası bir depreme karşılık en önemli önlemlerden birinin eski binaların yenilenerek güncel deprem yönetmeliğine göre yapılması.
Deprem korkusu kentsel dönüşüm isteğini artırdı
6 Şubat 2023 günü yaşanan Kahramanmaraş merkezli iki depremde büyük can ve mal kaybı yaşanması özellikle İstanbul gibi riski yakından hisseden illerde eski binalarda yaşayan vatandaşlar arasında ciddi endişeye neden olmuş durumda.
Hiçbir zaman olmadığı kadar çok kentsel dönüşüm imkanları araştırılıyor, binalarda bu gündemle peş peşe toplantılar yapılıp kararlar alınıyor.
Ancak ekonomik sorunlar ve artan maliyetler kentsel dönüşüm projelerinin hayata geçmesi noktasında da en büyük problem.
Her şeyden önce inşaatlar için ek ödemeler istenmesi, kiraların yüksekliği kentsel dönüşüme gitmek isteyenleri düşündürüyor.
Keza şirketlerde artan maliyetlerden ve inşaatın bitmesi halinde dairelerine hemen alıcı bulamaması halinde krize girmekten endişe ediyor.
İşte bütün bu şartlarda atılacak adımların isabetli olması geçmişe göre daha da önem taşıyor.
Aksi takdirde mağdur olup eldekini de kaybetmek işten bile değil.
Peki kentsel dönüşüm düşünen bina sakinleri nelere dikkat etmeli?
“Bir bakıyorsunuz arsanızın bir kısmı yola gitmiş”
Bu soruyu ilk olarak Gayrimenkul Hukuku Derneği Kurucusu Avukat Ali Güvenç Kiraz’a sorduk.
Kiraz, kentsel dönüşüm isteyenlere bir firmayla anlaşıp karot aldırmadan önce ön inceleme sürecini önerdiğini belirterek, bu süreci aşama aşama şöyle anlattı:
1-) İlk aşamada belediyeye gidin. Mevcut imar durumunuzu öğrenin binanıza ne yapılabiliyor? Kaçak katı, terki var mı diye. Siz zannediyorsunuz ki '2000 metrekare arsam var' Ama bir bakıyorsunuz, imar planında belli bir kısmı yola gitmiş. Yani aslında siz o inşaatı o düşündüğünüz metrekarede yapamıyorsunuz. Veya altı kat, beş kata düşmüş. Siz altı katlı bir inşaat yapmışsınız daha önce ama oradaki imar durumu beş kata düşmüş.
Davalar, vesayet sorunu çözülmeden inşaat tamamlanamıyor
2-) İkinci aşamada tapuya gidin, bir araştırma yapın. Kat irtifaklı veya kat mülkiyetli yapılarda taşınmazların üzerine konulan şerhler, beyanlar bir sonraki taşınmaza naklediliyor ama bunları yaparken mesela bazı işlemler o süreci uzatabiliyor. Örneğin tarafların kendi özel hukuk ilişkilerinden kaynaklı davalar olabiliyor. Vesayet var mesela. Şimdi siz zannediyorsunuz ki ben burayı alırım yıkarım hop hemen yaparım. Oysa ki vesayet makamından yani mahkemeden onay almadan yapamazsınız.
2013-2019 arasındaki sürece doğru gidiyoruz
3-) Üçüncü aşama müteahhit seçimi. Bu işin çok kritik bir noktası. Çünkü çok fazla inşaat yapılan 2013-2019 arasındaki sürece doğru gidiyoruz. O tarihlerde Kadıköy, Nişantaşı, Şişli, Bakırköy şişti şişti, stok fazlasına geldi. Bu sefer gelir gelmez bilemiyorum. Müteahhit firmalar 2016 sonlarında batmaya başladı. Birçok apartman yarım kaldı ya da başlayamadı. Dolayısıyla şimdi her firma talip oluyor. Yine müteahhitler ortaya çıktı. Yani müteahhiti doğru seçmek, müteahhit seçiminde garantiler, teminatların doğru alınması, sözleşme modelinin doğru kurulması çok önemli. Kısaca hukuki sözleşmenin iyi yapılması gerekiyor. Müteahhite hemen dairelerin mesela teslim edilmemesi gerekiyor. İşte bunun modelleri var İstanbul usulü Ankara usulü diye.
4-) Bunlar yapıldıktan sonra da tabii ki dördüncü aşamada maliklerin ikna edilmesi çalışması geliyor. Mümkünse yüzde 100'ün onayıyla gidilmeli ki işler hızlansın veya 10 daireli bir binada 8-9’unun onayı olmalı. Çünkü eğer o üç dört malik farklı farklı sebeplerle davalar açmaya başladıklarında bu sefer bahsettiğimiz süreç ek yeni tedbirler, yürütmeyi durdurma kararlarıyla tıkanabiliyor.
"Panik yapmayın, ön inceleme sürecini tamamlayın, yoksa kaos olabiliyor"
Kiraz, kentsel dönüşüm kararı alındıktan sonra panik yapmamak gerektiğini ve karotun alınmasından önce bu dört aşamanın tamamlanması gerektiğini söyleyerek, şöyle devam etti:
Bunu sağladıklarında o apartmanlar, çok hızlı ilerleyebiliyor. Aksi takdirde kaotik bir süreç başlıyor. Yoksa herkes binadan çıkıyor bir bakıyorlar ki apartmanda yaşlı birisi var. Alzheimer hastası. Herkes zannediyor ki onun vasisi bu sözleşmeyi imzalar. Hayır. Onun vasisi mahkeme onayıyla imzalayabilir. Mahkemenin onayını almaksa üç ile altı ay. Oysa ki önceden konuşsanız belki hiç kimse çıkmadan dava tamamlanır sonra buyurun arkadaşlar çıkıyoruz denir.
Müteahhitten belediyeye verilen dışında teminat isteyin
Kiraz, “ Müteahhitlik firması seçerken neye dikkat etmeli?” sorusuna da şu cevabı verdi:
Öncelikle firmanın müteahhit yeterlilik belgesine sahip olması gerekir. Yani o emsaldeki inşaatı yapabilmek için. Bazen malikler dikkat etmiyor. Şimdi kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığında Türk hukukundaki Katolik nikahıdır bu. Amiyane tabirle kat karşılığı inşaat sözleşmeleri bizim hukukumuzda müteahhitte imzalandığı anda mahkeme dışında tek taraflı feshedilemez. Dolayısıyla siz bu adamın yeterlilik belgesini görmeniz lazım. İkinci teminat. Şimdi müteahhit belediyeye bir teminat veriyor. Ama size de bir teminat verebilir mi? Bu ne demek teminatın gücü firmanın gücünü gösteriyor. Yani müteahhit size bir teminat verebiliyorsa, bu önemli.
- Müteahhite hemen bir daire teslimi, hemen bir arsa payı teslimi yapmayın. Bizim aradığımız müteahhit sat yapçı olmamalı. Yani benden elde ettiği ekonomik gelirle inşaatı finanse etmemeli özetle. Şu demek, tamamla, bitir, satmaya başla. Daha başlar başlamaz satmaya başlama. Böyle çok oluyor. Ve batışlarda da çok büyük sorunlar oluyor bu konuda.
-Sözleşmenin çok iyi yapılması gerekiyor. İyi bir hukuki sözleşme yapılmalı. Burada bir hukukçunun mutlaka bulunması gerekiyor.
- İyi bir teknik şartname lazım. Kullanılacak malzemelerin ne olacağı, hangi ebatta nitelikte olduğu yazılmalı. Binanın temelinin atılmasında ve yapımında malikler de temsil heyetinde mutlaka bir inşaat mühendisi bulundurmaya çalışmalılar. Yani yanlarına bir mühendis alarak inşaat düzgün mü yapılıyor, beton kalitesi doğru mu diye kontrol ettirmeliler.
"Uçuk veya fazla fedakar gözüken tekliflere şüphe ile bakın"
Kiraz’ın ardından bir de inşaat sektörünün içindeki bir isme Erguvan İnşaat Şirketi Kurucu Ortağı Emre Maraşlı’ya sorduk.
Maraşlı da kentsel dönüşüm isteyen vatandaşlara firma seçerken nelere dikkat etmeleri gerektiğini şu sıralamayla anlattı:
- İnşaatı yapacak firma ile ruhsatı alacak firma aynı mı?
- Ruhsatı alacak firma işin büyüklüğüne yetecek müteahhitik belgesine sahip mi?
- Daha önce yapıp, teslim ettikleri konutlardaki kat malikleri memnun mu? Firmaya referans oluyorlar mı?
- Firma bölgeye hakim mi? Sizin bölgenizde referansı olsun diye riskli teklif veren firmalardan uzak durun.
- Beş firmadan teklif alın, uçuk veya fazla fedakar gözüken tekliflere şüphe ile bakın. Kârlılık düştükçe firmaların inşaata gösterdiği özen de düşecektir. %2 daha büyük konut alacağım derken inşaatınızı geciktirecek, kötü firma seçiyor olabilirsiniz.
- Mutlaka bir avukat ile sözleşmenizi düzenleyin. Komisyoncu veya müteahhitin avukatı ile değil, kendi avukatınız süreci yönetsin. Avukatın parasını malikler arasında toparlamak zor olacağı için; komisyoncunuzdan veya müteahhitinizden mutlaka kendi lehinize tutacağız bu avukat için bütçe isteyin. Hiç merak etmeyin, avukatınızın ödediğiniz paradan çok daha fazla faydası dokunacaktır.
"Sözleşme ve teminat sizi problemlerden tamamen korumaz"
Maraşlı, sözlerine şöyle devam etti:
- Avukatınıza iki parça halinde ödemeyi yapın, sözleşme esnasında ve anahtar teslimi sonrasında.
- Teminat ve sözleşme gözünüzü boyamasın, bunlar sizi problemlerden tamamen korumaz. Mutlaka müteahhit tercih ederken firmanın başarı ile tamamladığı işlere bakın. Müteahhit iyi niyetli olsa dahi kentsel dönüşüm; çok karmaşık, uzun ve zorlu olacak; iyi niyet yeterli olmayabilir.
- En iyi teklifi almak istiyorsanız müteahhitin risklerini azaltmalısınız. Kendi arasında davalık olabilecek mal sahipleri, paylaşımda sorun yaratacak mal sahipleri, uçuk ve mantıksız isteklerle sonuçtan memnun kalmayacağı belli olan mal sahipleri her zaman müteahhiti korkutacaktır. Bu korku risk priminizi yükseltir ve sonuçta size gelen teklif düşük olabilir.
- Son olarak; piyasa teklifinden 2-3 puan yüksek veren müteahhit firma; macera arıyordur. 2017 krizinde batan firmaların tamamı bu “maceraperest” firmalar. Dikkatli olmak lazım
© The Independentturkish
